MEDIDAS TRANSITORIAS EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
El Gobierno Nacional con miras a proteger la población, la economía, el trabajo y la salud de los colombianos expidió el Decreto 579 del 15 de abril de 2020, por medio del cual busca crear nuevas disposiciones frente al tratamiento de los contratos de arrendamiento e introducir nuevas medidas dentro del marco del régimen de propiedad horizontal durante el estado de emergencia económica, social y ecológica, tratando principalmente los siguientes temas.
1. Arrendamiento de inmuebles con destinación habitacional y comercial.
a) Suspensión de acciones de desalojo.
El artículo primero del Decreto 537 de 2020 trata el tema del desalojo en los contratos de arrendamiento de inmuebles de índole habitacional y comercial, estipulando que éstos no podrán ser realizados desde la vigencia del Decreto (15 de abril de 2020) hasta el 30 de junio de 2020, por lo tanto, se suspende cualquier orden o ejecución de cualquier acción de desalojo dispuesta por autoridad judicial o administrativa.
b) Reajuste al canon de arrendamiento.
El artículo segundo del mencionado Decreto expresa que, en tal caso, cuando durante el periodo de emergencia y hasta el 30 de junio de 2020 hubiese lugar al reajuste anual del canon de arrendamiento, independientemente si este fue pactado por la libre voluntad de las partes o en relación con la Ley 820 de 2003, (Ley de vivienda urbana) este reajuste será aplazado y no cobrado durante este periodo.
Posterior al 30 de junio de 2020, el arrendatario pagará las mensualidades correspondientes al término restante del contrato, teniendo en cuenta el incremento por el reajuste anual correspondiente y los valores dejados de pagar por el no incremento del reajuste anual durante la emergencia y hasta el 30 de junio de 2020.
c) Estipulaciones especiales respecto del no pago de los cánones de arrendamiento.
El artículo tercero del Decreto 539 de 2020, aborda el tema del no pago de los cánones de arrendamiento, e invita como primera medida a las partes del contrato llegar a un acuerdo directo para el pago durante el periodo desde la vigencia del Decreto (15 de abril de 2020) y hasta el 30 de abril de 2020, esto, no sin antes advertir que estos acuerdos no podrán contar con intereses de mora, penalidades, indemnizaciones, o sanciones legales y/o nacidas en acuerdos de voluntades de las partes.
En caso que no se llegue a un acuerdo entre las partes, el arrendatario deberá entonces pagar las obligaciones contraídas al arrendador teniendo en cuenta las siguientes consideraciones.
(i) El arrendador no podrá cobrar intereses de mora, ni penalidad o sanción legal o contractual en relación con los cánones correspondientes al perdió comprendido entre la vigencia del Decreto 539 y el 30 de junio de 2020.
(ii) El arrendatario deberá pagar intereses corrientes a una tasa equivalente al 50% de la tasa de interés bancario corriente (TIBC), sobre los montos no pagados en debido tiempo, durante el periodo comprendido entre la vigencia del Decreto y el 30 de junio de 2020.
d) Prorroga e inicio de los contratos de arrendamiento.
El artículo cuarto del Decreto 539 dispone, que los contratos que venciesen durante el periodo de la vigencia de la declaratoria de emergencia económica, social y ecológica se entenderán prorrogados hasta el 30 de junio de 2020, en el mismo sentido y en el artículo quinto del Decreto se establece que, el inicio de los contratos de arrendamiento, donde la entrega del inmueble hubiese sido acordada durante el término de la vigencia de la declaratoria de emergencia se entenderá que iniciaran su ejecución el 30 de junio de 2020, salvo estipulación en contrario.
e) Aplicación extensiva.
Las antes mencionadas disposiciones serán aplicables a los contratos de arrendamientos en el marco del Código Civil y Código de Comercio, en los cuales el arrendatario sea persona natural, micro, pequeña o mediana empresa y a los contratos de arrendamiento sea una persona jurídica sin animo de lucro inscrita en el registro del Ministerio del Interior.
2. Régimen de propiedad horizontal.
a. Fondo de imprevistos
Durante el periodo de la vigencia del Decreto 539 (desde el 15 de abril de 2020) y el 30 de junio de 2020, se autoriza a los administradores que hayan visto afectado su recaudo de cuotas de administración a hacer uso del fondo de imprevistos, para cubrir los gastos habituales de operación de la copropiedad requiriendo solo autorización del consejo de administración.
b. Asambleas de propiedad horizontal
Se establece que las reuniones de asambleas ordinarias de las edificaciones pertenecientes al Régimen de Propiedad Horizontal podrán hacerse, de forma virtual o dentro del mes calendario siguiente a la finalización de la declaratoria de emergencia económica, social y ecológica.
Gerencia de Servicios Legales
Russell Bedford GRUPO GCT
